买一套好房子
从关注「青岛楼市研究员」开始
正文2571字，预计阅读时间：可能6分钟
【资料图】
清明节假期，各大营销中心熙熙攘攘依然挤满了不少购房者。一个很明显的变化，很多人变得比一季度更加犹豫、纠结。
经历了火爆的“金三”之后，许多开发商进入了利润修复周期。大家心中难免会有三个问题：
现在出手，时机是否正确？
核心资产还有什么好的选择？
什么样的房子未来最值钱？
今天，我们就来找到这些问题的答案。
PART 1 时机
三月末，很多朋友都会有这样的疑问：
王老师，为什么我和朋友买同一个项目，现在出手比两个月前优惠少了2%？
很简单，一季度市场大热，青岛市全市商品住宅环比上涨76%，许多开发商进入了”利润修复期“。
青岛新房成交数据统计
简单来说，2022年开发商为了回款，可以成本价或者微利卖房子，但是今年市场这么好，开发商手里的项目又不多，所以他们要收回折扣，追求利润了。
红盘房价上涨，这是谁都无法改变的事实，所以我们要更加努力、高效地寻找性价比之王，比方说——”限价房“。
对于”限价房“，青岛置业者可能比较陌生，在江浙沪比较流行。简单来说，就是在土地出让时政府就限定了商品房的出售价格，而这个价格往往又远低于周边商品房的价格。
所以，买到限价房，就如同中彩票一样幸运。
在主城房价普涨的青岛，当下只有一个楼盘你可以享受到“限价房\"的福利，那就是2023年3月份的人气宝藏盘—— 青峰小院 。
许多购房者乍一看产品和售价，可能心里会有疑惑：品质洋房卖得比周围高层二手房都便宜？这是历史原因造成的。我们将时针拨回到2017年8月14日：李沧区黑龙江中路以西上王埠、东王埠、桃园社区S2－4地块网拍，结果吸引了30位竞买人报名（由此可见土地的稀贵属性）。在触发熔断之后，转入网下竞售价阶段。最终，山钢地产制定的商品房限制售价最为接近政府定价，成功竞得该地块。
青峰小院成为3月份岛城人气楼盘，不仅仅是因为有可观的价差红利，还有一个关键的约定—— 现房销售！
实景图
对于很多着急结婚、改善的买房人来说， 所见即所得、即买即住 的现房无疑是最安全、最能解决置换痛点的选择。所以老王的探盘文章一发布，立即成为了市场的热点，甚至有临沂、潍坊的读者，专程为它来了一趟青岛。
懂得青岛楼市价值逻辑的人都明白： 青岛主城绝大多数楼盘都已经失去了最好的入手时机，但是执行限价要求的青峰小院，给予我们现房的确定性的同时，还有可观的价差红利！
别的楼盘你要纠结会不会买贵，要不要再等等？青峰小院，你就考虑一点: 能不能买到!
PART 2 地段
当然，在经历了难忘的三年之后，青岛楼市中不乏准现房、现房产品，为什么青峰小院的关注度最高？
地段，还是地段。
老王在今年的直播中反复说过： 2022年土地的供应量环比大减了32%，主城区只占15%；青岛限购区五年来最小，外地的购房者都是能买青岛主城不买郊区。
主城！一定是主城！
所以青峰小院人气火爆，并非偶然。我们来看区位图：
从这张区位图我们可以发现三个非常重要的标签： 公园住区、地铁盘、商业mall自由。
即使将地图按照1：200000的比例缩小，我们也可以从这张区位图上清晰地看出：青峰小院毗邻老虎山公园和十梅庵公园的公园住宅。
场景示意图
众所周知，一座森林公园就是一所绿色生态氧吧，一棵树能降低7-8分贝噪音，每天创造15千克氧气。住在公园旁，散步、冥想、游玩都会有不一样的感受，是生活中翘首以盼的诗意和远方。
一份中国农业大学资源与环境学院的《大型城市公园绿地对住宅价格的影响》报告中提到： 公园绿地对周边住宅的增值系数约为10%-32% ，公园绿地对周边住宅价格影响较大，5-10年内，相较于非公园旁住宅，公园旁住宅升值潜力明显更大。
青岛市地铁15号线为东南—西北走向，线路起于崂山区海口路与云岭路交叉口，终至胶东机场，形成了串联崂山区、李沧区、城阳区、即墨区、胶州市的东南、西北向的轨道交通快速走廊，通车后也是青峰小院畅达青岛的保障。
热闹的李村商圈
乐客城、李沧万达、银座、利客来、维客广场等商业mall环绕，繁华的李村商圈，也让居住在青峰小院的业主实现了商业mall自由。
住在青峰小院，有让你心清气爽的优渥生态环境，也有让你生活五光十色的城芯繁华，这就是主城改善住区最大优势所在。
PART 3 产品
在宜居属性之外，许多人在买房的时候，还会思考一个问题：
什么样的房产，保值增值属性最强？
你要想知道这个问题的答案，就要牢记一句话： 物以稀为贵。
2022年，青岛市公布了《关于规范低多层建设项目管理的通知》，很多人将其简单解读为”限墅令“，但是老王认为叫限墅令并不准确，因为它对于洋房限制同样很严苛：
《通知》明确,本通知适用青岛市行政区域范围内低多层建设项目。本通知中所指“低多层”是指地上 1至6(含)层 。
换句话说， 不仅仅是别墅，6层以下的洋房也很快就会成为”绝版“。 老王梳理了2019年到2023年以来青岛市内四区土拍数据，163宗土地中容积率小于1.5的商住用地仅仅有11宗，在售的项目可以说一双手能数过来。
实景图
特别是青峰小院这种 容积率仅为1.19 的低密地块，全部都是 四到六层 的洋房，错过了你就不会再有机会拥有了！
那么，在青峰小院所有的产品中，哪些户型升值潜力最高呢？下面老王就要给大家说点干货了。
我们如果打开最大的二手房网站，会发现在该网站上，青岛有8.8万套房子在售，但是如果我们将房子的面积设定在150㎡到200㎡的范围内，你会发现符合条件的房源：
市南区有458套、市北区有245套，李沧区有238套，崂山区有719套，市内四区仅仅有1660套房源符合要求！
因为稀缺，这些房子的价格都远远高于周边二手房的均价：
所以，在青峰小院的三个户型中，老王认为未来升值潜力最大的是180㎡终极改善户型，南向四面宽的设计，餐厅南北向布置，与U字形厨房一起形成一个开放式的南北通厅，让整个空间感觉更加宽敞明亮。
180㎡户型
此外，在城芯别墅绝版的情况下，底跃的一层住宅也是十分稀缺。多出负一层的空间，孩子的琴房、太太的瑜伽室、男主人的健身房，就全都都可以安排上了，而且家中的杂物也都有了充裕的空间去储藏，大大增加了居住区的精致感和舒适度。
场景示意图
青岛主城仅有的限价房让你不会有时机的纠结，只会在入手后拥有价差的红利；城芯的繁华与公园住宅的优渥资源，让你的房产拥有了稳健上行的价值力；尺度超然的真洋房，则让你在拥有宽绰居住空间的同时，抓住了核心资产的”牛耳“，那么——
你还在等什么？
· 本文结束 感谢阅读 ·
关键词：
